Archivo el noviembre 29, 2019

Crédito hipotecario, préstamo hipotecario, garantía hipotecaria y todas las variantes de las hipotecas

Crédito hipotecario, préstamo hipotecario, garantía hipotecaria y todas las variantes de las hipotecas

Existe cierta confusión sobre lo que significa crédito hipotecario, préstamo hipotecario, préstamo con garantía hipotecaria y crédito con garantía hipotecaria, por lo que ahora definiremos estos términos, y que es lo que estos implican, sus alcances y como operan en el mundo de las finanzas bancarias para que así, usted puesta tomar decisiones de inversión basadas en información real. Para empezar, debemos decir que estos términos [en realidad] son muy diferentes entre sí, así que por favor lea este artículo hasta el final.

Diferencia entre Crédito Hipotecario y Préstamo Hipotecario

Un préstamo bancario es un contrato por el cual el prestamista [una entidad financiera] otorga en un solo acto y con arreglo a condiciones pactadas, una cantidad de dinero al prestatario [una persona natural o jurídica]; una cantidad de dinero, que deberá ser devuelta adicionándole los intereses comisiones y gastos que genere, los cuales deberán ser especificados en el contrato. Por otro lado, un crédito bancario es un contrato por medio del cual la entidad financiera “pone a disposición” del cliente una cierta cantidad de dinero, el cual podrá ser utilizado, por el cliente, en el momento que lo considere, e la cantidad que considere y si lo considera o no.

En resumen la diferencia entre crédito y préstamo es que: en el préstamo el dinero se otorga en un solo acto, luego de lo cual se paga un cronograma de pagos fijo y pactado; y al final,  terminando de pagar todas las cuotas, el contrato de préstamo queda resuelto [finalizado]; mientras que en el crédito, una vez firmado el contrato, el cliente puede o no llevarse el dinero, pues lo tiene a disposición pero no tiene la obligación de usarlo; por cuanto, una vez que se usa el total o una parte de lo dispuesto y lo termina de cancelar, el contrato continúa por lo que puede seguir disponiendo del crédito, esto es a lo que en banca se llama revolvencia, por lo que también son llamados “créditos revolventes”, pero hay que aclarar de una vez, que todo crédito es revolvente, por el simple hecho de ser crédito

Por ejemplo: un crédito vehicular en realidad es un préstamo, y no un crédito, pues una vez firmado el contrato de préstamo la entidad bancaria otorga en un solo acto, la cantidad de dinero a financiar, al cliente o a la empresa que vende el vehículo, luego de lo cual el cliente empezará a pagar sus cuotas y al finalizar el contrato de préstamo queda resuelto, por lo que si el cliente necesita otro auto deberá solicitar otro préstamo.

En cambio, en el caso de créditos ejemplificaremos con las tarjetas de crédito, puesto que, cuando el cliente firma un contrato de tarjeta de crédito [digamos por 10 mil dólares], la entidad financiera “pone a disposición del cliente” los 10 mil dólares, otorgando a este una tarjeta plástica para facilitar “y promover” su uso, sin embargo el cliente no tiene obligación de usar el crédito, puede guardar la tarjeta hasta por varios años antes de decidir usarla, e incluso si usa una parte o la totalidad de su línea y la termina de pagar lo usado, puede seguir usando la tarjeta de crédito [el contrato no se resuelve].

Las tarjetas de crédito no son el único tipo de crédito que existe, pero si es el de más amplio uso en todo el mundo.

Para finalizar esta parte, en la mayor parte de América Latina y España se usa el término crédito y préstamo como si se tratasen de sinónimos por lo que es muy común escuchar e incluso ver en las publicidades de los bancos términos como: “crédito hipotecario” o “crédito vehicular”, a pesar de que estos dos últimos por su forma de uso son préstamos y no créditos.

Por lo expuesto haremos las siguientes precisiones:

¿Qué es un Préstamo Hipotecario?

Un préstamo hipotecario es un contrato mediante el cual, una entidad financiera [prestamista] otorga a su cliente [prestatario] una cierta cantidad de dinero para: la compra, remodelación, construcción o ampliación de una vivienda, departamento o local comercial; no obstante el prestatario se compromete a pagar el préstamo en cuotas [generalmente mensuales] hasta terminar de pagar el capital prestado más los intereses comisiones y gastos, momento en que se levanta la garantía hipotecaria que pesa sobre el bien adquirido.

¿Qué es una hipoteca?

La hipoteca es una garantía real, que otorga derecho de realización sobre un bien [generalmente inmueble], y se constituye para garantizar u honrar el cumplimiento de una obligación [generalmente un préstamo bancario]. El bien permanece en poder del propietario quien además contrae la obligación, sin embargo, otorga a acreedor [generalmente una entidad financiera] el derecho a promover la venta forzosa del bien en caso de la que obligación no haya sido satisfecha en el plazo pactado y razonable.

Cuando se constituye una hipoteca, el bien hipotecado es revestido de un bloqueo registral, de forma tal que seguirá perteneciendo al propietario, pero este no podrá vender el bien, y en caso de no cumplimiento de la obligación, el acreedor podrá promover su venta forzosa para satisfacer la obligación.

¿Qué es un Crédito Hipotecario?

Lo que todos conocemos como Crédito Hipotecario es en realidad un Préstamo Hipotecario. Según la definición más extendida en América Latina y España, un crédito hipotecario sería un contrato mediante el cual, la entidad financiera pone a disposición del cliente una cierta cantidad de dinero, para la compra, remodelación, construcción o ampliación de una casa, departamento o local comercial. Ya que este crédito solo puede ser usado para este fin, este producto en realidad no existe en la banca comercial [al menos] en los países de habla hispana, puesto que este crédito solo serviría para ser utilizado en un mismo bien inmueble, de forma tal que se debería modificar todo el tiempo la hipoteca, luego de constantes re tasaciones del bien hipotecado, lo que haría de este un producto muy complejo e innecesario en la banca comercial.

Sin embargo, lo que si existe son los créditos con garantía hipotecaria, que son productos bastante demandados especialmente dentro de los productos de banca comercial, para empresas.

¿Qué es un crédito con garantía hipotecaria?

Un crédito con garantía hipotecaria, es un contrato por medio del cual la entidad financiera “pone a disposición” del cliente una cierta cantidad de dinero, el cual podrá ser utilizado, por el cliente, en el momento que lo considere, en la cantidad que considere y si lo considera o no; este contrato está sujeto a una garantía real, en forma de una hipoteca, que servirá para obligar al deudor el cumplimiento de las condiciones pactadas. La hipoteca se puede constituir sobre cualquier bien inmueble propiedad del deudor, o incluso del garante, dependiendo de las normas internas de la entidad financiera y de las leyes del país en que se otorguen.

A este producto se le conoce en muchos lugares como “línea de crédito con garantía hipotecaria” y funciona de la forma siguiente:

¿Cómo funciona un crédito con garantía hipotecaria?

Imaginemos que un empresario tiene una fabrica de ropa de algodón; por lo que su principal materia prima es el algodón, y ya que algunas de sus ventas más importantes son al crédito, en ocasiones le falta capital para comprar materia prima, por lo que, solicita a un banco un “crédito para capital de trabajo” de 300 mil dólares americanos. El banco decide otorgarle el crédito por 300 mil dólares a un plazo de 18 cuotas mensuales y una Tasa Efectiva Anual del 8%; sin embargo, por cuestiones de riesgos, el banco le pide al cliente una garantía real, por lo que el empresario decide constituir una hipoteca, sobre su oficina administrativa situada en un edificio en el centro de la ciudad, valorizada en 310 mil dólares, a favor del banco.

A la firma del contrato el empresario no necesita el dinero, por lo que, no hace uso de la línea; no obstante, cinco meses después sucede lo que había previsto: un contrato con el estado para surtir de ropa de algodón a trabajadores de varios proyectos gubernamentales, ha sido firmado por el empresario, y ya que este tiene muchas deudas por cobrar, no tiene en ese momento liquidez para la compra de su materia prima principal; no obstante, no desea perder un contrato con el gobierno por lo que acude al banco y ya que tiene el contrato de crédito firmado con el banco, simplemente acude a las oficinas para que transfieran a la cuenta corriente de su empresa la suma de 215 mil dólares, que es todo lo que necesita para su materia prima.

Hasta aquí se cumple las primeras condiciones para que esta operación sea llamada crédito y no préstamo. A la firma del contrato el cliente no recibió los 300 mil dólares, sino que el banco “puso a disposición” del empresario los 300 mil dólares para que fueran usados “por el cliente, en el momento que lo considere, en la cantidad que considere y si lo considera o no”, por lo que, cinco meses después el cliente consideró usarlo y en la cantidad de 215 mil dólares.

Tres meses después, y tras pagar dos cuotas de su crédito, el empresario recibe el [tan esperado] cheque por parte del gobierno después de cumplirse las condiciones esperadas por el gobierno, por lo que ya con el dinero, el empresario decide pagar lo que falta del crédito. El empresario nuevamente no le debe nada al banco, pero el contrato no se resuelve, como sucedería si se tratase de un préstamo [como el ejemplo del préstamo vehicular]. Ya que se trata de un crédito el empresario puede usar nuevamente, y cada vez que lo necesite, su línea de crédito con garantía hipotecaria, tal como una persona cualquiera usaría una tarjeta de crédito.

Por eso al inicio señalamos que, si bien la tarjeta de crédito es el tipo de crédito más usado del mundo, no es el único que existe. Este que acabamos de plantear es un ejemplo de como funcionan los créditos, y en este caso un crédito con garantía hipotecaria.

Diferencias entre crédito hipotecario y crédito con garantía hipotecaria

El crédito hipotecario será destinado siempre en la compra, ampliación, remodelación construcción de un bien inmueble, mientras que, el crédito con garantía hipotecaria se usa para cualquier fin contemplado en el contrato y que no necesariamente guarde relación con el bien hipotecado.

Por ejemplo, en el caso anterior, en el que, el empresario lo usó para capital de trabajo; en cuyo caso, la garantía hipotecaria sirve para forzar al deudor al cumplimiento de las condiciones pactadas.

Hagamos hincapié en estos puntos importantes: Primero; le decimos crédito hipotecario, cuando en realidad ya hemos establecido que se llama “préstamo hipotecario” y que el crédito hipotecario como tal no existe o al menos no hemos visto que se ofrezca en ningún banco latinoamericano. Segundo, no todo crédito debe tener una garantía hipotecaria, esto es solamente para evitar el riesgo, por lo que, si el cliente es altamente confiable, el banco no requerirá la garantía real, quizá solo le baste con una fianza solidaria, o algún otro instrumento legal. Finalmente; recordar que la hipoteca no enajena el bien al propietario, pero si lo bloquea de forma registral, para evitar su venta, además de otorgar al acreedor la posibilidad de forzar la venta del bien para satisfacer el contrato pactado.

¿Qué es un préstamo hipotecario?

Un préstamo hipotecario es un contrato por el cual el prestamista [una entidad financiera] otorga en un solo acto y con arreglo a condiciones pactadas, una cantidad de dinero al prestatario [una persona natural o jurídica]; una cantidad de dinero, que deberá ser devuelta adicionándole los intereses comisiones y gastos que genere, los cuales deberán ser especificados en el contrato; no obstante, este contrato será afianzado con una garantía real en forma de una hipoteca sobre un bien inmueble a favor del banco, para forzar el cumplimiento de las condiciones pactadas.

Un ejemplo de esto puede ser un préstamo para la compra de una maquinaria. En el caso anterior el empresario de ropa de algodón, puede necesitar un préstamo para la compra de una maquina de hilar, por lo que decide disminuir su línea de crédito de 300 mil dólares a 200 mil dólares, lo que le deja holgura para poder [con la misma hipoteca] garantizar un prestamos por 115 mil dólares para la compra de si máquina de hilar.

A la firma del contrato el banco le otorgará “en un solo acto” los 115 mil dólares [a él o a la empresa que venderá la máquina de hilar], por lo que el empresario empezará a pagar el préstamo hasta su culminación. Una vez que se termina de pagar todas las cuotas, el contrato queda resuelto y esa parte de la hipoteca queda levantada, por lo que si el cliente decide comprar otra maquina no podrá usar el mismo presta [puesto que ya se resolvió] deberá tramitar otro nuevo, mientras que su línea de crédito seguirá libre para ser utilizada según las condiciones pactadas. Para finalizar podemos apreciar que una misma hipoteca puede servir para afianzar distintos crédito y préstamos según los consideren las partes, siempre y cuando, el monto de la hipoteca equipare al de los créditos y préstamos.

La obsolescencia programada y la logística inversa

La obsolescencia programada y la logística inversa

La obsolescencia programada u obsolencia programada, es una metodología de trabajo que consiste en fabricar bienes de consumo con una fecha de funcionamiento planificada como por ejemplo los celulares, electrodomésticos, ropa, etc., que están programados para fallar después de un tiempo determinado, para que así los consumidores deban adquirir más productos (hasta cierto punto) innecesarios. Un ejemplo de esto son los celulares, puesto que una persona normal podría utilizar un celular por 5 años; sin embargo, ya que estos aparatos están programados para fallar en uno o dos años, o a volverse cada vez más lentos después de cada actualización, terminamos comprando de 3 a 5 veces mas de lo que necesitamos. Esto genera un grave problema para el medio ambiente en vista que se todo lo producido termina siendo desechado y convertido en basura.

Lo que acabamos de exponer es uno de los mas grandes problemas de la industria actual y es justamente responsabilidad de los administradores de empresa darle solución a este problema. Surge entonces, la logística inversa como un medio para que las empresas industriales terminen encargándose ellos mismos de la contaminación que fabrican.

¿Qué es la logística inversa?

La logística inversa es el proceso de flujo contrario que se inicia en el cliente y concluye en el proveedor; trata de que cuando los productos atraviesan el flujo de cadena de suministro para ser reutilizados por la industria y los consumidores, evitando que estos materiales sean convertidos en basura; aliviando así el impacto negativo de la industria en el medio ambiente.

El desarrollo de estrategias empresariales como la logística inversa son un gran aporte de ciencias como la administración y la ingeniería industrial en la lucha por mejorar el mundo. Los costos de logística inversa pueden representar entre el 40 y 70% de los costos generales; por lo tanto, tienen un impacto contundente en los costos; tenemos que tomar en cuenta estas cuestiones: Frecuencia de la recolección; Horarios de recolección; Vehículos y colaboradores asignados; Rutas de recolección.

Flujo de Caja y Flujo de Caja proyectado

Que es un flujo de caja, para que sirve el flujo de caja, como elaborar un flujo de caja

El flujo de caja o los flujos de caja son herramientas financieras diseñadas para esquematizar de donde provienen los ingresos, por donde son las salidas de efectivo; no obstante, sirven también para determinar la velocidad a la que se genera dinero y para proyectar futuras ganancias o pérdidas, con el objeto de plantear estrategias acertadas para llevar a cabo proyectos e incluso para el día a día de las familias (finanzas personales), por lo que no solo son herramientas gerenciales sino también personales. Existen, pues, tipos de flujos de caja, que se complementan entre sí, por lo que vamos a definir lo que son, para que sirven que tipos existen y todo con respecto a los flujos de caja.

¿Qué es un flujo de caja?

Un flujo de caja es una herramienta para las finanzas empresariales y las finanzas personales, diseñada para medir los ingresos y salidas de efectivo, así como la velocidad con que se producen dichos ingresos y salidas y así poder hacer una toma racional de decisiones gerenciales y/o personales.

Los flujos de caja, básicamente, tiene dos formas de ser graficados:

La primera que es una tabla ordenada en periodos, que puedes ser, días, semanas, meses, años, etc., donde se ingresan e incluso se detallan los ingresos habituales de dinero; por ejemplo, tratándose de un negocio: las ventas, ingresos por prestación de servicios, aporte de socios, etc.; mientras que en un flujo de caja personal o familiar los ingresos generalmente serán los sueldos y salarios de los integrantes de la familia y otros ingresos que puedan generar como alquileres etc. También se detallan las salidas; por ejemplo, en el caso de negocios, las salidas habituales son los pagos de impuestos, planillas, alquileres, servicios profesionales, etc., mientras que, en el caso de las finanzas personales las salidas serán por pagos de servicios como agua y luz, alimentación, educación, salud, etc.

flujo de caja tabla

La segunda, es un diagrama con una línea recta que representa al tiempo, donde se marcan los periodos que pueden ser días, semanas, meses, años, etc., en los que se dibujan líneas verticales que representan flujos positivos o negativos (entradas o salidas). Son mucho menos detallados que las tablas y sirven para apreciar de forma gráfica el impacto del flujo, si se gana o se pierde en un periodo determinado.

Flujo de caja esquema lineal

¿Qué es un flujo de caja proyectado?

Un flujo de caja proyectado no es ora cosa que un flujo de caja al cual se le agregan datos futuros, dentro de los ingresos y salidas de dinero. Existes dos tipos de información que se agregan en los flujos de caja proyectados. La primera es información inexacta, como las proyecciones de ventas, que, si bien, estadísticamente puede tener algún grado de certeza o confiabilidad, nada garantiza que se cumplirán al 100%. Estas proyecciones proceden de distintas fuentes, como por ejemplo las estadísticas basadas en periodos anteriores. La segunda es información real, por ejemplo, cuando la empresa va a solicitar un crédito o préstamo, entonces se puede agregar a los flujos de caja proyectados las cuotas del préstamo, aquí se cuenta con un grado de certeza del 100%, pues si existe la intención de conseguir un crédito es evidente que este se deberá pagar por lo que se puede provisionar estas cuotas en los flujos futuros proyectados.

El flujo de caja nos puede dar información histórica, actual y futura, sobre el comportamiento de nuestros movimientos de efectivo; porque a través de éste podemos ver cuánto cobramos en los meses pasado y como se invirtió ese dinero; así pues, también sirve para hacer una estimación de los ingresos y egresos de efectivo, vale decir, lo que realmente va entrar o salir, por lo que cualquier otra partida que no influya en el ingreso o salida de efectivo no es flujo de caja. El flujo de Caja recibe también el nombre de “Presupuesto de Tesorería” o pronóstico de tesorería.

¿Para qué sirven los flujos de caja?

El flujo de caja es una herramienta fundamental pues nos ayudará a cumplir los siguientes objetivos:

  1. En primera instancia el flujo de caja nos sirve para determinar la capacidad que tiene la empresa de generar efectivo, y así poder determinar si la empresa tiene la capacidad de hacer frente a sus obligaciones actuales, y, de haber obligaciones proyectadas, poder prever dichas obligaciones. Lo que significa que nos permite ver la liquidez de una empresa.
  2. Habiendo visto la capacidad de la empresa de generar ingresos, en segunda instancia, el flujo de caja nos servirá para tomar decisiones. La decisión de invertir o la decisión de endeudarse o de bajar los sueldos o cualquier otra proviene de nuestra capacidad comercial o capacidad de generar ingresos.
  3. El flujo de caja nos permite observar el comportamiento de nuestra empresa, lo cual nos dará la capacidad de formular estrategias y políticas saludables para la organización.

Cabe señalar, que pueden existir otros objetivos, pues, los que hemos enumerados son los principales dentro de una organización, pero como ya habíamos visto, los flujos de caja también son utilizados por personas o empresas ajenas a nuestra organización, por ejemplo: El trabajador de un banco, al realizar la evaluación de nuestra empresa para la aprobación de un crédito, tendrá que conseguir información fiel de nuestra empresa para determinar los ingresos y salidas de efectivo (o sea el flujo de caja) para poder determinar nuestro crecimiento, nuestra capacidad comercial y así avizorar el futuro y así determinar si tendremos la capacidad de cumplir con nuestros pagos al futuro. Por ende, esta herramienta nos servirá a nosotros y a ajenos para tomar decisiones financieras.

¿Cómo elaborar un flujo de caja?

Habiendo respondido la cuestión previa sobre qué es un flujo de caja y para que sirve, ahora nos abocaremos a explicar como se construye un flujo de caja. El proceso de elaboración de un flujo de caja es sencillo, pero debemos indicar que para que la información nos sea realmente útil, debe ser información fidedigna, real y confiable. Bien, los pasos son los siguientes:

  1. Determinar el periodo para su elaboración.
  2. Determinar el Saldo Inicial.
  3. Determinar el origen de los fondos o ingresos, que son todos los ingresos de dinero en nuestra empresa y pueden ser:
    • Ventas al contado.
    • Cobro a clientes (por ejemplo, de ventas de meses pasados al crédito)
    • Prestamos.
    • Aportes de los socios.
  4. Determinar las salidas o egresos de fondos, estos pueden ser:
    • Pagos a proveedores (no compras, sino cobros).
    • Planillas (salarios, cargas sociales, seguros etc.)
    • Gastos operativos.
    • Gastos generales.
    • Pagos de deudas.
    • Inversiones, etc.
  5. Con la suma de los ingresos (menos) la suma de los egresos se obtiene el saldo del periodo.

Con esta información elaboraremos de periodo en periodo la siguiente tabla de ejemplo:

Como elaborar un flujo de caja

Ahora daremos una pequeña interpretación que nos ayudará al análisis posterior:

  • Saldo Inicial: Es la cantidad de efectivo con el que iniciamos el periodo.
  • Ingresos: Son todos los cobros (dinero que efectivamente ha ingresado en la empresa).
  • Egresos: Son los pagos (dinero, que ha salido de la empresa).
  • Saldo del periodo (en este caso mes): Es lo que hemos ganado efectivamente (en dinero), debido a que muchas ventas pudieron haber sido al crédito, y a pesar de que son ventas realizadas no es ganancia en ese momento. Por lo que el saldo del mes es lo que efectivamente entró (o salió de la empresa en caso de déficit).
  • Saldo final: Es la suma de nuestro saldo inicial más el saldo del periodo, y es lo que ahora tenemos después de todas las ventas del mes y agregándole el saldo del periodo anterior. Este saldo se convertirá en el nuevo saldo inicial del siguiente periodo.

Ahora con esta información, ingresamos la información en una tabla de la siguiente forma:

Haciendo un supuesto de que realizamos el mismo procedimiento durante los próximos meses obtenemos:

Por lo tanto, ya tendremos nuestra información hasta finalizado el mes de abril, con lo que estaremos listos para hacer una proyección de los próximos meses sobre el comportamiento de nuestro flujo de efectivo. Debemos notar además que en el presente ejemplo el Saldo del Mes de Abril es negativo, lo que nos indica que ese mes hemos perdido dinero, din embargo el Saldo final es positivo lo que nos indica que aún seguimos teniendo dinero en la empresa; el déficit de este mes puede explicarse por muchas razones: por ejemplo, por efecto del pago de los créditos conseguidos en enero, o por un excesivo gasto en publicidad o servicios profesionales. Podemos ver que esta herramienta nos brinda la oportunidad de hacer análisis pertinentes sobre nuestra empresa.