Crédito hipotecario, préstamo hipotecario, garantía hipotecaria y todas las variantes de las hipotecas

Crédito hipotecario, préstamo hipotecario, garantía hipotecaria y todas las variantes de las hipotecas

Crédito hipotecario, préstamo hipotecario, garantía hipotecaria y todas las variantes de las hipotecas

Existe cierta confusión sobre lo que significa crédito hipotecario, préstamo hipotecario, préstamo con garantía hipotecaria y crédito con garantía hipotecaria, por lo que ahora definiremos estos términos, y que es lo que estos implican, sus alcances y como operan en el mundo de las finanzas bancarias para que así, usted puesta tomar decisiones de inversión basadas en información real. Para empezar, debemos decir que estos términos [en realidad] son muy diferentes entre sí, así que por favor lea este artículo hasta el final.

Diferencia entre Crédito Hipotecario y Préstamo Hipotecario

Un préstamo bancario es un contrato por el cual el prestamista [una entidad financiera] otorga en un solo acto y con arreglo a condiciones pactadas, una cantidad de dinero al prestatario [una persona natural o jurídica]; una cantidad de dinero, que deberá ser devuelta adicionándole los intereses comisiones y gastos que genere, los cuales deberán ser especificados en el contrato. Por otro lado, un crédito bancario es un contrato por medio del cual la entidad financiera “pone a disposición” del cliente una cierta cantidad de dinero, el cual podrá ser utilizado, por el cliente, en el momento que lo considere, e la cantidad que considere y si lo considera o no.

En resumen la diferencia entre crédito y préstamo es que: en el préstamo el dinero se otorga en un solo acto, luego de lo cual se paga un cronograma de pagos fijo y pactado; y al final,  terminando de pagar todas las cuotas, el contrato de préstamo queda resuelto [finalizado]; mientras que en el crédito, una vez firmado el contrato, el cliente puede o no llevarse el dinero, pues lo tiene a disposición pero no tiene la obligación de usarlo; por cuanto, una vez que se usa el total o una parte de lo dispuesto y lo termina de cancelar, el contrato continúa por lo que puede seguir disponiendo del crédito, esto es a lo que en banca se llama revolvencia, por lo que también son llamados “créditos revolventes”, pero hay que aclarar de una vez, que todo crédito es revolvente, por el simple hecho de ser crédito

Por ejemplo: un crédito vehicular en realidad es un préstamo, y no un crédito, pues una vez firmado el contrato de préstamo la entidad bancaria otorga en un solo acto, la cantidad de dinero a financiar, al cliente o a la empresa que vende el vehículo, luego de lo cual el cliente empezará a pagar sus cuotas y al finalizar el contrato de préstamo queda resuelto, por lo que si el cliente necesita otro auto deberá solicitar otro préstamo.

En cambio, en el caso de créditos ejemplificaremos con las tarjetas de crédito, puesto que, cuando el cliente firma un contrato de tarjeta de crédito [digamos por 10 mil dólares], la entidad financiera “pone a disposición del cliente” los 10 mil dólares, otorgando a este una tarjeta plástica para facilitar “y promover” su uso, sin embargo el cliente no tiene obligación de usar el crédito, puede guardar la tarjeta hasta por varios años antes de decidir usarla, e incluso si usa una parte o la totalidad de su línea y la termina de pagar lo usado, puede seguir usando la tarjeta de crédito [el contrato no se resuelve].

Las tarjetas de crédito no son el único tipo de crédito que existe, pero si es el de más amplio uso en todo el mundo.

Para finalizar esta parte, en la mayor parte de América Latina y España se usa el término crédito y préstamo como si se tratasen de sinónimos por lo que es muy común escuchar e incluso ver en las publicidades de los bancos términos como: “crédito hipotecario” o “crédito vehicular”, a pesar de que estos dos últimos por su forma de uso son préstamos y no créditos.

Por lo expuesto haremos las siguientes precisiones:

¿Qué es un Préstamo Hipotecario?

Un préstamo hipotecario es un contrato mediante el cual, una entidad financiera [prestamista] otorga a su cliente [prestatario] una cierta cantidad de dinero para: la compra, remodelación, construcción o ampliación de una vivienda, departamento o local comercial; no obstante el prestatario se compromete a pagar el préstamo en cuotas [generalmente mensuales] hasta terminar de pagar el capital prestado más los intereses comisiones y gastos, momento en que se levanta la garantía hipotecaria que pesa sobre el bien adquirido.

¿Qué es una hipoteca?

La hipoteca es una garantía real, que otorga derecho de realización sobre un bien [generalmente inmueble], y se constituye para garantizar u honrar el cumplimiento de una obligación [generalmente un préstamo bancario]. El bien permanece en poder del propietario quien además contrae la obligación, sin embargo, otorga a acreedor [generalmente una entidad financiera] el derecho a promover la venta forzosa del bien en caso de la que obligación no haya sido satisfecha en el plazo pactado y razonable.

Cuando se constituye una hipoteca, el bien hipotecado es revestido de un bloqueo registral, de forma tal que seguirá perteneciendo al propietario, pero este no podrá vender el bien, y en caso de no cumplimiento de la obligación, el acreedor podrá promover su venta forzosa para satisfacer la obligación.

¿Qué es un Crédito Hipotecario?

Lo que todos conocemos como Crédito Hipotecario es en realidad un Préstamo Hipotecario. Según la definición más extendida en América Latina y España, un crédito hipotecario sería un contrato mediante el cual, la entidad financiera pone a disposición del cliente una cierta cantidad de dinero, para la compra, remodelación, construcción o ampliación de una casa, departamento o local comercial. Ya que este crédito solo puede ser usado para este fin, este producto en realidad no existe en la banca comercial [al menos] en los países de habla hispana, puesto que este crédito solo serviría para ser utilizado en un mismo bien inmueble, de forma tal que se debería modificar todo el tiempo la hipoteca, luego de constantes re tasaciones del bien hipotecado, lo que haría de este un producto muy complejo e innecesario en la banca comercial.

Sin embargo, lo que si existe son los créditos con garantía hipotecaria, que son productos bastante demandados especialmente dentro de los productos de banca comercial, para empresas.

¿Qué es un crédito con garantía hipotecaria?

Un crédito con garantía hipotecaria, es un contrato por medio del cual la entidad financiera “pone a disposición” del cliente una cierta cantidad de dinero, el cual podrá ser utilizado, por el cliente, en el momento que lo considere, en la cantidad que considere y si lo considera o no; este contrato está sujeto a una garantía real, en forma de una hipoteca, que servirá para obligar al deudor el cumplimiento de las condiciones pactadas. La hipoteca se puede constituir sobre cualquier bien inmueble propiedad del deudor, o incluso del garante, dependiendo de las normas internas de la entidad financiera y de las leyes del país en que se otorguen.

A este producto se le conoce en muchos lugares como “línea de crédito con garantía hipotecaria” y funciona de la forma siguiente:

¿Cómo funciona un crédito con garantía hipotecaria?

Imaginemos que un empresario tiene una fabrica de ropa de algodón; por lo que su principal materia prima es el algodón, y ya que algunas de sus ventas más importantes son al crédito, en ocasiones le falta capital para comprar materia prima, por lo que, solicita a un banco un “crédito para capital de trabajo” de 300 mil dólares americanos. El banco decide otorgarle el crédito por 300 mil dólares a un plazo de 18 cuotas mensuales y una Tasa Efectiva Anual del 8%; sin embargo, por cuestiones de riesgos, el banco le pide al cliente una garantía real, por lo que el empresario decide constituir una hipoteca, sobre su oficina administrativa situada en un edificio en el centro de la ciudad, valorizada en 310 mil dólares, a favor del banco.

A la firma del contrato el empresario no necesita el dinero, por lo que, no hace uso de la línea; no obstante, cinco meses después sucede lo que había previsto: un contrato con el estado para surtir de ropa de algodón a trabajadores de varios proyectos gubernamentales, ha sido firmado por el empresario, y ya que este tiene muchas deudas por cobrar, no tiene en ese momento liquidez para la compra de su materia prima principal; no obstante, no desea perder un contrato con el gobierno por lo que acude al banco y ya que tiene el contrato de crédito firmado con el banco, simplemente acude a las oficinas para que transfieran a la cuenta corriente de su empresa la suma de 215 mil dólares, que es todo lo que necesita para su materia prima.

Hasta aquí se cumple las primeras condiciones para que esta operación sea llamada crédito y no préstamo. A la firma del contrato el cliente no recibió los 300 mil dólares, sino que el banco “puso a disposición” del empresario los 300 mil dólares para que fueran usados “por el cliente, en el momento que lo considere, en la cantidad que considere y si lo considera o no”, por lo que, cinco meses después el cliente consideró usarlo y en la cantidad de 215 mil dólares.

Tres meses después, y tras pagar dos cuotas de su crédito, el empresario recibe el [tan esperado] cheque por parte del gobierno después de cumplirse las condiciones esperadas por el gobierno, por lo que ya con el dinero, el empresario decide pagar lo que falta del crédito. El empresario nuevamente no le debe nada al banco, pero el contrato no se resuelve, como sucedería si se tratase de un préstamo [como el ejemplo del préstamo vehicular]. Ya que se trata de un crédito el empresario puede usar nuevamente, y cada vez que lo necesite, su línea de crédito con garantía hipotecaria, tal como una persona cualquiera usaría una tarjeta de crédito.

Por eso al inicio señalamos que, si bien la tarjeta de crédito es el tipo de crédito más usado del mundo, no es el único que existe. Este que acabamos de plantear es un ejemplo de como funcionan los créditos, y en este caso un crédito con garantía hipotecaria.

Diferencias entre crédito hipotecario y crédito con garantía hipotecaria

El crédito hipotecario será destinado siempre en la compra, ampliación, remodelación construcción de un bien inmueble, mientras que, el crédito con garantía hipotecaria se usa para cualquier fin contemplado en el contrato y que no necesariamente guarde relación con el bien hipotecado.

Por ejemplo, en el caso anterior, en el que, el empresario lo usó para capital de trabajo; en cuyo caso, la garantía hipotecaria sirve para forzar al deudor al cumplimiento de las condiciones pactadas.

Hagamos hincapié en estos puntos importantes: Primero; le decimos crédito hipotecario, cuando en realidad ya hemos establecido que se llama “préstamo hipotecario” y que el crédito hipotecario como tal no existe o al menos no hemos visto que se ofrezca en ningún banco latinoamericano. Segundo, no todo crédito debe tener una garantía hipotecaria, esto es solamente para evitar el riesgo, por lo que, si el cliente es altamente confiable, el banco no requerirá la garantía real, quizá solo le baste con una fianza solidaria, o algún otro instrumento legal. Finalmente; recordar que la hipoteca no enajena el bien al propietario, pero si lo bloquea de forma registral, para evitar su venta, además de otorgar al acreedor la posibilidad de forzar la venta del bien para satisfacer el contrato pactado.

¿Qué es un préstamo hipotecario?

Un préstamo hipotecario es un contrato por el cual el prestamista [una entidad financiera] otorga en un solo acto y con arreglo a condiciones pactadas, una cantidad de dinero al prestatario [una persona natural o jurídica]; una cantidad de dinero, que deberá ser devuelta adicionándole los intereses comisiones y gastos que genere, los cuales deberán ser especificados en el contrato; no obstante, este contrato será afianzado con una garantía real en forma de una hipoteca sobre un bien inmueble a favor del banco, para forzar el cumplimiento de las condiciones pactadas.

Un ejemplo de esto puede ser un préstamo para la compra de una maquinaria. En el caso anterior el empresario de ropa de algodón, puede necesitar un préstamo para la compra de una maquina de hilar, por lo que decide disminuir su línea de crédito de 300 mil dólares a 200 mil dólares, lo que le deja holgura para poder [con la misma hipoteca] garantizar un prestamos por 115 mil dólares para la compra de si máquina de hilar.

A la firma del contrato el banco le otorgará “en un solo acto” los 115 mil dólares [a él o a la empresa que venderá la máquina de hilar], por lo que el empresario empezará a pagar el préstamo hasta su culminación. Una vez que se termina de pagar todas las cuotas, el contrato queda resuelto y esa parte de la hipoteca queda levantada, por lo que si el cliente decide comprar otra maquina no podrá usar el mismo presta [puesto que ya se resolvió] deberá tramitar otro nuevo, mientras que su línea de crédito seguirá libre para ser utilizada según las condiciones pactadas. Para finalizar podemos apreciar que una misma hipoteca puede servir para afianzar distintos crédito y préstamos según los consideren las partes, siempre y cuando, el monto de la hipoteca equipare al de los créditos y préstamos.

Erick Gonzales

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